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还在反对“加装电梯”？3个趋势下，老小区或不装不行了
棚改，作为上一个5年规划的重点工作之一，随着2020年的结束宣告正式退场。以2021年为新开篇的下一个5年规划，即十四五规划的重点之一，是老旧小区改造。
说是十四五规划重点，实际上旧改这项工作早在18、19年就已起步开展，并在2020年完成了3.9万个老旧社区的改造工作。
旧改分为三类，第一类是基础类，免费实施，例如外墙粉刷、水电气网、管线、消防的改造；第二类是完善类，例如加装电梯、增设车位、绿化改造等；第三类是提升类，例如社区食堂、社区养老、社区托幼等。第二、第三类实行“可选菜单式”，若投票表决的比例达到、超过法定要求，则进入改造程序，费用由国家、地方或企业、居民共同出资。
通过2020年3.9万个社区已有的旧改成果来看，选择第二、第三类的社区比例不高，且主要集中在“加装电梯意见不统一”上。
之所以加装电梯意见不统一，大致有以下原因：
1、低层住户对电梯的使用需求较低，加装电梯出资分配比例很难协调；
2、加装电梯对低层住户利好偏少、利空却偏大，比如采光受损、可能存在的电梯运行噪音；
3、加装电梯后额外增加3笔费用，电梯运行费、电梯电费、电梯保养维修费，这些费用低层住户并不愿意接受；
4、加装电梯后，高楼层房子除了上下楼变得方便，还大幅提升了房屋市场价值。一二楼则从原先无电梯时的最贵楼层变成了最廉价楼层。
显然，高楼层、低楼层住户在加装电梯这件事上有着天然的矛盾，涉及居住条件、家庭开支、房子市场价值变化三方面，因此加装电梯比例偏低这个结果也是情理之中。
但是，对于居住在老小区的居民而言，有3个现象值得注意，加装电梯或在所难免。
1、不加装电梯的老房子，市场价值或每况愈下
以郑州为例，2020年当地开展老旧小区集中改造，改造内容涉及涂料外墙重新粉刷、红砖外墙升级为金属板外墙，破损水泥路面重新硬化铺设、绿化改造、引入全冠树木、增加健身锻炼设施、增加儿童游乐场地等。一系列改造完工后，原本20年以上房龄的老社区焕然一新，有了现代化小区的模样。
但是，这些房子改造前、改造后市场价值几乎没有区别，且最重要的是有价无市、没有人想买这种房子。原因很简单，没有电梯的房子，市场客户不接受。
很显然，电梯已经成为现代人买房的标配之一，没有电梯的房子正越来越边缘化，伴随着的则是市场价值的每况愈下。
看到这里有些人可能不以为意，反正是自己住的房子，升不升值无所谓。但房子可是家庭资产的重要组成之一，未来也是可以继承的，任由贬值恐怕并不上算。
2、三四线新小区的逐渐饱和，正加速老房子淘汰
三四线城市最显著的一个特点是：买新房的比例远远大于买二手房的比例。
在以前三四线城市发展不快、新房供应量也不高的时代（5年前），老房子因相对较好的地理位置还能受到一部分人的青睐。
但上一轮棚改所驱动的置业、换房热潮，大大加速了城市的扩张，带来了新区买房热度翻数倍的新房供应，以此加速了新房的需求与房价的提升，并进一步导致了买新区新房、不买老城老房的偏好。
这种现象，在一二线城市可能还不要紧，毕竟源源不断流入的人口，给老房子带来了足够的需求。况且老房子地理位置好、上班出行便捷、价格相对低廉，更符合这些新市民的需要。
但三四线可就不同了。一方面缺乏人口的流入，另一方面为数不多的本地需求更热衷于买新房，老房子的未来局面不难想象。要么变成廉价的出租房，要么低价出售给低收入人群，否则空置的概率就很高了。
3、棚改安置房即将迎来集中交付期
即便是在货币拆迁比例最高峰的17年，货币拆迁的比例也没有超过整个拆迁比例的一半。超过一半以上的房屋拆迁补偿，还是以安置房的形式体现的。
而以17年、18年开始计算，2-3年的建设、交房周期，21年就到了第一批安置房集中交付的时间点。
虽然安置房5年之内不可办理不动产证、不可过户，但协议买卖安置房早已不是什么少见的事。所以，当年棚改力度越大的地方，这两年安置房的交付规模越大。
试想，一边是持续供应的商品房的挤压，另一边是安置房的批量入市，老房子的未来市场价值显然并不乐观。
看完这三点，是否还在为加装电梯那点相对较小的利益计较呢？这里给到的建议是，老房子尤其是三四线城市的老房子，能加装电梯的尽量装，这是对自己资产的一种保护。至于不同楼层住户的利益，该协调的必然还是要协调。杭州的做法就给出了一些很好的借鉴：
1、 一楼不承担加装电梯费，其他楼层按楼层高低设定比例；
2、 一楼不承担任何电梯使用费、电费、保养维修费；
3、 给一楼补贴或免除3-5年的物业费；
4、 利用空间给一楼增设院子，提高一楼市场价值。
不加装电梯，从家庭资产、房屋市场价值变化趋势的大角度看，对每一层都是弊大于利。所以，能加装尽量加装。但一楼的诉求合情合理，其他楼层也值得拿出补偿一楼的合理方案，促进加装电梯的落成。
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